BERTUAHPOS.COM — Pasar ritel properti di Jakarta dan sekitarnya menyimpan ketimpangan yang sangat mencolok. Hampir 90% ruang ritel sewa yang kosong saat ini terkonsentrasi hanya pada satu segmen—mal kelas menengah ke bawah—sementara mal premium dan menengah atas mencatatkan tingkat keterisian mendekati 90%. Temuan ini berasal dari data kuartal III/2026 Colliers Indonesia, yang dirilis pada Oktober 2026.
Kesenjangan itu bahkan lebih tajam jika diurai berdasarkan wilayah. Di DKI Jakarta, sekitar 84% ruang ritel yang kosong bersumber dari kelompok mal menengah bawah. Angka ini melonjak drastis di kawasan penyangga Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), di mana kontribusi mal kelas ini terhadap total ruang kosong mencapai 96%.
Menurut Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, perbedaan performa antarkelas mal ini bukan fenomena kebetulan semata. Tapi, mencerminkan struktur fundamental yang membedakan antara mal-mal yang bertahan dengan yang tersungkur.
“Mal-mal yang kuat biasanya mempunyai beberapa keunggulan sekaligus. Catchment mereka kuat, tenant ecosystem solid, dan brand attraction-nya membuat orang terus datang. Sementara mal yang tidak terlalu kuat menghadapi lingkaran yang lebih sulit, pengalaman belanjanya melemah, tenant semakin selektif, dan pada akhirnya traffic berkualitas berkurang,” jelas Ferry, dikutip Senin, 12 Oktober 2026.
Kondisi tersebut menciptakan efek spiral yang sulit diputus. Ketika penyewa pergi, pengalaman berbelanja memburuk; ketika pengalaman memburuk, pengunjung berkurang; ketika pengunjung berkurang, penyewa makin enggan bertahan.
Mal kelas menengah bawah yang sudah kehilangan anchor tenant dan merek-merek besar terjebak dalam lingkaran ini lebih dalam dibanding mal yang masih memiliki ekosistem penyewa yang solid.
Mal kelas menengah ke bawah saat ini hanya mampu mencatat tingkat keterisian ruang di kisaran 60 persen—angka yang jauh di bawah ambang kelayakan operasional yang idealnya di atas 80 persen untuk menjaga viabilitas bisnis pengelola dan penyewa.
Sementara itu, mal premium dan menengah atas bergerak di angka mendekati 90 persen—sebuah capaian yang membuktikan bahwa persoalan sektor ritel bukan merata di seluruh segmen.
Di balik tumpukan ruang kosong ini, ada perubahan mendasar dalam cara peritel berpikir soal ekspansi bisnis. Era di mana membuka sebanyak mungkin gerai di berbagai lokasi dianggap sebagai strategi kemenangan kini sudah bergeser.
Peritel modern kini memprioritaskan produktivitas dan kinerja finansial setiap gerai—bukan lagi jumlah gerai. Lokasi yang tidak menghasilkan transaksi memadai akan lebih cepat ditinggalkan, dan mal kelas menengah bawah yang tidak mampu menjamin produktivitas tersebut menjadi korban pertama pergeseran ini.
Paradoks lalu lintas kunjungan juga menjadi tantangan tersendiri. Mal memang masih ramai—masyarakat tetap datang untuk makan, hiburan, dan bersosialisasi—namun keramaian itu tidak selalu berujung pada transaksi. Ferry menegaskan bahwa tantangan yang dihadapi pengelola mal kini telah bergeser.
“Tantangannya bukan lagi sekadar mendatangkan pengunjung. Mengubah traffic menjadi transaksi dengan nilai yang cukup untuk menjaga produktivitas toko adalah kunci bagi kelangsungan tenant dan pemilik mal,” tegasnya.
Bahkan sektor makanan dan minuman (F&B) yang selama ini menjadi penyelamat—karena konsumen masih rela keluar untuk makan meski memangkas belanja produk—tidak sepenuhnya menjadi jaminan. Tingginya kunjungan ke gerai F&B tidak selalu mendorong nilai transaksi, karena rata-rata pengeluaran konsumen per kunjungan cenderung lebih rendah dari sebelumnya.
